Prodáváte byt, dům nebo pozemek a řešíte, kolik z výsledné částky si nechá stát? Dobrá zpráva je, že v řadě případů daň z příjmu platit nemusíte. Zákon počítá s několika situacemi, kdy je příjem z prodeje osvobozený. Pojďme si je projít jednu po druhé.
Kdy se platí daň z příjmu?
Daň z příjmu se při prodeji nemovitosti platí ze zisku, tedy z rozdílu mezi prodejní cenou a tím, co jste do nemovitosti prokazatelně vložili. Sazba je 15 %, u vysokých příjmů 23 %. U dražší nemovitosti tak může jít o statisícové částky. O to víc se vyplatí vědět, kdy se vás daň netýká.
1. V nemovitosti jste alespoň 2 roky bydleli
Toto je nejčastější důvod osvobození. Pokud jste v domě nebo bytě měli bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, příjem z prodeje je od daně osvobozený.
Na co si dát pozor:
- Rozhoduje doba těsně před prodejem – pokud jste v bytě bydleli 2 roky, ale před časem jste se odstěhovali, podmínka splněná není.
- Bydliště je potřeba umět doložit – pomůže trvalý pobyt, ale i vyúčtování energií.
2. Peníze z prodeje použijete na vlastní bydlení
Bydleli jste v nemovitosti kratší dobu než 2 roky? I tak můžete být od daně osvobozeni. Podmínkou je, že peníze z prodeje použijete na vlastní bytovou potřebu. Může jít třeba o koupi nového bytu, stavbu domu nebo splacení hypotéky na nové bydlení.
Na co si dát pozor:
- Na využití peněz máte čas do konce roku, který následuje po roce prodeje.
- Pokud na bydlení použijete jen část peněz, osvobozená je jen tato část.
- Musí jít o bydlení pro vás, ne o investiční byt na pronájem.
3. Nemovitost vlastníte déle než 10 let
Další situací je takzvaný časový test. Pokud mezi koupí a prodejem uplyne více než 10 let, příjem je osvobozený, i když jste v nemovitosti nikdy nebydleli. Tuto variantu vám přijde vhod hlavně u investičních nemovitostí a chat.
Na co si dát pozor:
- Lhůta 10 let platí pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021. U nemovitostí, které jste získali dříve, stačí 5 let.
- Počítá se doba mezi zápisem do katastru při nabytí a podáním návrhu na vklad při prodeji.
4. Nemovitost jste zdědili po blízkém příbuzném
Zdědili jste byt po rodičích nebo prarodičích? Do časového testu se vám může započítat i doba, po kterou nemovitost vlastnil váš příbuzný.
Pokud tedy maminka vlastnila byt 12 let a vy ho po zdědění hned prodáte, časový test je splněný.
Na co si dát pozor:
- U vzdálenějších příbuzných, jako jsou sourozenci nebo neteře, se doba zůstavitele nezapočítává.
A nezapomeňte, samotné nabytí dědictví je od daně osvobozené vždy. Řešíte až následný prodej.
5. Prodáváte družstevní podíl
Družstevní byt právně není vaše nemovitost. Vlastníte podíl v bytovém družstvu, se kterým je spojené právo byt užívat.
Při prodeji tedy převádíte tento podíl. Pro něj platí kratší časový test: příjem z převodu je od daně osvobozený, pokud od nabytí podílu uplynulo více než 5 let.
Datum nabytí doložíte smlouvou o převodu podílu nebo potvrzením od družstva.
6. Prodáváte za stejnou nebo nižší cenu
Daň z příjmu se platí ze zisku. Pokud nemovitost prodáte za stejnou nebo nižší cenu, než za jakou jste ji pořídili, žádný zisk nevzniká, a tak není z čeho daň platit.
Na co si dát pozor:
- Doklady – kupní cenu při pořízení musíte umět doložit. Schovejte si kupní smlouvu.
- Výdaje navíc – do výdajů můžete započítat i prokazatelné náklady na technické zhodnocení, například rekonstrukci. I díky nim může zisk vyjít nulový.
Nezapomeňte na oznamovací povinnost
Osvobození neznamená, že finanční úřad nemusí nic vědět. Pokud osvobozený příjem z prodeje přesáhne 5 milionů Kč, musíte ho finančnímu úřadu oznámit, a to ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Za nesplnění hrozí pokuta.
Rada na závěr
Pravidla vypadají jednoduše, ale v praxi rozhodují detaily, jako je datum zápisu do katastru, doložení bydliště nebo načasování koupě nového bydlení. Jako realitní makléřka doporučuji projít daňovou stránku prodeje ještě předtím, než podepíšete kupní smlouvu. Někdy stačí počkat pár měsíců a ušetříte desítky tisíc.
Plánujete prodej nemovitosti a nejste si jistí, jestli se vás daň týká? Ozvěte se mi a domluvíme si nezávaznou schůzku. Ráda s vámi vše projdu.
